100 metrów i więcej

Czy mieszkanie musi być małe, a duży może być tylko dom? Czy lata spędzone w ciasnych mieszkaniach w wielkiej płycie przyzwyczaiły ludzi do małych powierzchni? Czy inwestorzy bojąc się niepewnego zysku z dużych mieszkań i tworzą rynek „maluchów”?

Celem artykułu nie jest odpowiedź na te pytania, ale przedstawiona w nim wstępna analiza może nieco naświetli sytuację na rynku, która rodzi takie i podobne pytania. Jest to analiza ofert mieszkań o powierzchni od 100 m kw. zlokalizowanych na terenie Poznania. Analiza obejmuje lokale mieszkalne o powierzchni równej lub przekraczającej 100 m kw., oferowane na tzw. rynku pierwotnym na terenia miasta Poznania, przy czym ujęte zostały mieszkania w nowym budownictwie oraz w kamienicach po kapitalnym remoncie.

Dane wykorzystane do analizy pochodzą z internetowych portali ogłoszeniowych Salon-Mieszkaniowy.pl, otodom.pl, rynekpierwotny.pl, gratka.pl i oferty.net oraz ze stron dewelperów.

Duże ogłoszeniowe potrale internetowe zawierają w przybliżeniu od 2000 do 2500 ofert mieszkań z poznańskiego tzw. rynku pierwotnego ogółem . Wsród wszystkich oferowanych lokali największy udział mają mieszkania o powierzchni w przedziale od 50 – 100 m kw. (56 – 65 % ofert), a nieco mniejszy mieszkania o powierzchni 25 – 50 m kw. (32 – 42 %). Zdecydowanie najmniejszy udział stanowią duże mieszkania tj. lokale w analizowanym przedziale wielkości (od 100 m kw.). W serwisach gratka.pl i otodom.pl jest to udział 3%, a w serwisie oferty.net tylko 1%. W zestawieniu ujęto dane dla 40 lokali. Liczba ta odpowiada 62% podaży badanego rodzaju mieszkań, ujawnionej w serwisie otodom.pl (65 ofert) i 52 % podaży ujawnionej w serwisie gratka.pl (77 ofert). Jeżeli w ramach danej inwestycji znajduje się więcej niż jedno duże mieszkanie, to w zestawieniu ujęto dwa lub trzy wybrane.Jeśli chodzi o lokalizację oferowanych mieszkań zróżnicowanie jest zauważalne. Mieszkania te są dostępne zarówno w centrum miasta jak i poza jego obrębem. Wśród badanych 40 mieszkań 13 położonych jest w odległości do 2 km od Starego Rynku, a 8 w odległości powyżej 5 km. Największą odległością jest 10 km.

Z założenia, na potrzeby analizy nie określono górnej granicy przedziału powierzchni lokali. Największe ogłaszane na ww. potralach mieszkanie do sprzedaży na rynku pierwotnym ma 162 m kw. i jest to lokal na parterze, znajdujący się w zasobach inwestycji o nazwie „Lofty Ułańskie” przy ul. Ułańskiej. Skądinąd wiadomo, że większe mieszkania (o powiezchni do 190 m kw.) oferowane są w ramach inwestycji „Wille Sołackie”. Nie spotyka się raczej na poznańskim rynku pierwotnym ofert lokali które miałyby powierzchnię większą niż 200 m kw. Wśród analizowanych 40 dużych mieszkań największą grupę (23 mieszkania) stanowią te, których powierzchnia mieści się w przedziale 100 – 120 m kw., z kolei 14 mieszkań ma powierzchnię w przedziale 120 – 150 m kw., a powierzchnia jedynie 3 mieszkań nieco przekracza 150 m kw.

Jeśli chodzi o kwestię kondygnacji, na których lokalizowane są największe mieszkania, trudno stwierdzić czy istnieje określona prawidłowość. Wydaje się jednak, że największe mieszkania projektowane są najchętniej na ostatnich lub przedostanich kondygnacjach. Tak najczęściej jest w budynkch, w których znajduje się tylko jedno lub dwa mieszkania o powierzchni powyżej 100 m kw. W obiektach, w których mieszkań dużych jest więcej niż dwa, nie zauważa się wyraźnej preferencji co do lokalizacji ich wyłącznie na ostatnich piętrach, przy czym z zestawienia wynika, że najmniej dużych mieszkań znajduje się na parterze.

Rozpiętość cen analizowanych mieszkań jest bardzo wyraźna. Różnica między najniższą a najwyższą ceną za 1 m kw. wynosi kilkanaście tysięcy złotych.Metr kwadratowy najtańszego mieszkania ujętego w zestawianiu wynosi niespełna 3 400 zł brutto. Kwota ta jest wyraźnie niższa od pozostałych. Najdroższym mieszkaniem ujętym w zestawianiu jest lokal o powierzchni 109 m kw. w nieukończonej jeszczcze inwestycji „Za Cytadelą”. Cena metra kwadratowego tego mieszkania przekracza 16 000 zł brutto. Wiadomo także, że są w Poznaniu duże mieszkania oferowane w cenie 20 000 zł za 1 m kw. („Wille Sołackie”).Średnia cena za 1 m kw. dużego mieszkania wynosi 6 711 zł brutto. Z wyliczenia średniej wyłączono najdroższe i najtańsze mieszkanie. Wartość średniej ceny dla dużych mieszkań nie różni się od podawanej w różnych źródłach średniej szacowanej dla wszyskich oferowanych mieszkań w Poznaniu. Oznacza to brak prawidłowości, według której 1 m kw. mieszkania dużego powinien kosztować mniej niż 1 m kw. mieszkania mniejszego. Wyjątkiem są jak wiadomo kawalerki, w przypadku których cena metra kwadratowego jest na ogół wyższa niż dla pozostałych mieszkań.Rozpatrując kwestię cen w odniesieniu do wcześniej omówionych cech nieruchomości, trudno jest przy tej stosunkowo niewielkiej liczbie oferowanych dużych mieszkań odnaleźć wyraźne korelacje świadczące o występujących prawidłowościach. Jeśli założyć, że takie prawidłowości występują dla całego rynku mieszkaniowego w Poznaniu to można przyjąć, że najprawdopodobniej przekładają się one tekże na grupę dużych mieszkań.

Interesująca jest też kwestia liczby dużych mieszkań w zasobach poszczególnych inwestycji. Danych na ten temat nie zawarto w zestawianiu, jednak z ogólnego przeglądu dostępnych ofert wynika, że wielu nawet największych inwestycjach nie ma w aktualnej ofercie ani jednego ponad stumetrowego mieszkania. Dla przykładu: „przy Kolejowej 27” – 106 mieszkań, do 68 m kw., „Kamienica Za Teatrem” – 160 mieszkań, do 90 m kw., „Wilczak 20” – 65 mieszkań, do 69 m kw.

W zaledwie kilku realizacjach obiektów mieszkalnych na terenie Poznania jest więcej jak dwa mieszkania z omawianej grupy wielkości. Są to np: „Green Point” przy ul. Pamiątkowej i budynek przy ul Towarowej 41.O ile w obiekcie „Green Point” zrealizowanym w 2009 roku, duże mieszkania są nadal w ofercie sprzedaży, co wskazywać mogłoby, że brakuje popytu na takie lokale, o tyle w realizowanym dopiero budynku przy ul. Towarowej 41 mieszkania o powierzchni ponad 111 m kw. na pierwszym i od piątego do dziesiątego piętra są już sprzedane.

Wydaje się, że popyt na duże mieszkania w Poznaniu istnieje i z pewnością mógłby ujawnić się wyraźniej. Na pewno jest on tłumiony przez ograniczone możliwości kredytowe potencjalnych nabywców. Z kolei w świetle przeprowadzonych rozmów z przestawicielami branży deweloperskiej można wnioskować, że w projektach poznańskich deweloperów jest niedostatek dużych, komfortowych lokali mieszkalnych, a zapytania klientów o mieszkania ponad stumetrowe nie należą do rzadkości. W pewnym sensie konkurencyjnym „produktem” dla największych mieszkań w budynkach wielorodzinnych są domy wolno stojące, bliźniaki i szeregowce. Te jednak w przeważającej części, zlokalizowane są na przedmieściach i w gminach ościennych. W sytuacji wzrastających cen paliw i biletów komunikacji zbiorowej, domy na przedmieściach wyraźnie tracą na atrakcyjności. Ponadto często infrastruktura społeczna i techniczna, a zwłaszcza drogowa nie rozwija się adekwatnie do tempa ekspansji zabudowy powstającej na peryferiach miasta. Koszty przekraczania pewnej bariery rozwojowej, związane z zamieszkiwaniem poza miastem i zaspakajaniem pozostałych potrzeb (praca, zakupy, rozrywka) w śródmieściu i centrum, stają się uciążliwe nie tylko dla mieszkańców peryferii ale i dla całego miasta. Wracając do kwestii dużych mieszkań w odniesieniu do opisanych spostrzeżeń, można sądzić że jeżeli cena przestronnego mieszkania, zlokalizowanego w miejscu o dobrej dostepności komunikacyjnej i w otoczeniu rozwiniętej infrastruktury, będzie porównywalna do ceny domu na obrzeżach miasta, powinno takie mieszkanie stanowić atrakcyjną propzycję.Dodatkowym atutem może się okazać też to, że właściciel dużego mieszkania nie będzie w danym budynku jedynym „wyróżnionym przez los rodzynkiem” pośród setki posiadaczy 30 czy 50 m kw.Nie ma jednak chyba w szeregu ostatnio oddanych do użytku lub aktualnie realizownych budynków, takiego w którym byłyby tylko i wyłącznie mieszkania ponad stumetrowe.