Spadek popytu efektem spowolnienia gospodarczego

574
Panattoni Park Wrocław II

Panattoni Park Wrocław II

Jones Lang LaSalle zamknął podsumowanie rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce w 2012 r.

 

Spowolnienie gospodarcze skutkowało zmniejszeniem popytu, a także wzrostem outsourcingu usług logistycznych. Deweloperzy w dalszym ciągu unikali projektów spekulacyjnych, co przyczyniło się do dalszego spadku wskaźnika pustostanów.
Polsce przez długi czas udawało się unikać skutków kryzysu strefy euro. Jednak w 2012 roku dynamika wzrostu PKB spadła do 2,0 proc. z 4,3 proc. w 2011 roku. W 2013 roku przewiduje się dalsze spowolnienie PKB do 1,5 proc. Sytuacja ekonomiczna miała przełożenie na to, co działo się na rynku powierzchni magazynowych.
Wskaźnik powierzchni oddanej do użytku wzrósł w 2012 roku o 40 proc. i objął 518 tys. m kw. (były to głównie projekty zabezpieczone umowami najmu). Dzięki temu polski rynek przekroczył barierę 7 mln m kw. istniejącej powierzchni osiągając w IV kwartale 7,1 mln m kw. W ten sposób Polska pozostała największym rynkiem powierzchni magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej.
Najwięcej powierzchni magazynowych wybudowano na Górnym Śląsku (96 tys. m kw.), w Polsce Centralnej (81 tys. m kw.) i w Poznaniu (76 tys. m kw.). Znaczącą ilość nowej powierzchni oddano też w okolicach Warszawy i we Wrocławiu. Wśród największych projektów zrealizowanych w 2012 r. przeważały projekty typu build-to-suit, dostosowane do indywidualnych wymogów najemcy. Na czele rankingu najaktywniejszych deweloperów znalazła się firma Panattoni, która oddała do użytku 211 tys. m kw. powierzchni (znaczna część stanowiły projekty typu BTS). Dużą aktywność wykazały również Goodman i Sergo.
Najważniejszym miernikiem kondycji rynku jest wskaźnik popytu. A ten w 2012 roku znacząco spadł. W sumie wynajęto 1,35 mln m kw., z czego nowe umowy objęły 755 tys. m kw. Wskaźniki te były niższe w porównaniu z 2011 rokiem o odpowiednio: 18 proc. i 24 proc. Wzrósł natomiast udział operatorów logistycznych w popycie, ponieważ firmy w coraz większym stopniu decydowały się na outsourcing dystrybucji.
Mimo spadku popytu, wskaźniki dostępnej powierzchni w dalszym ciągu spadały, z 11,5 proc. na koniec 2011 r. do 10,1 proc. w grudniu 2012 roku. Na koniec 2012 roku bez najemcy pozostawało 713 tys. m kw. Występowały jednak pod tym względem znaczne różnice między poszczególnymi regionami.
Inwestycje w nieruchomości magazynowe osiągnęły w 2012 r. rekordową wartość 468 milionów euro, co było głównie zasługą trzech transakcji porfelowych. Przy dużym zainteresowaniu inwestorów rynkiem polskim, stopy zwrotu za obiekty najlepszej jakości utrzymywały się na poziomie 8,00 proc. lub niższym w przypadku transakcji wyjątkowych.
Wśród największych transakcji magazynowych w 2012 r. należy wymienić umowy podpisane przez: Leroy Merlin (65 tys. m kw. w Panattoni Park Stryków, odnowienie), DHL (33,8 tys. m kw. Prologis Park Dąbrowa, nowa umowa), Lear (32 tys. m kw. w obiekcie typu build-to-suit w Legnicy) oraz Logwin Air+Ocean (29 tys. m kw. Diamond Business Park Piaseczno, odnowienie).
Największą popularnością w przypadku nowych umów cieszyły się magazyny w okolicach Warszawy (229 tys. m kw. popytu netto), we Wrocławiu (153 tys. m kw.) i na Górnym Śląsku (141 tys. m kw.). Największy udział odnowień w całym popycie zanotowano w Polsce Centralnej i okolicach Warszawy. Najbardziej pożądanymi lokalizacjami były te na obrzeżach wielkich miast oraz posiadające dostęp do nowoczesnych dróg.
Czynsze pozostawały praktycznie na niezmienionym poziomie. Jednak w poszczególnych regionach, a nawet lokalizacjach, mogły występować znaczne różnice w ich wartościach. Tam, gdzie wskaźniki pustostanów były rekordowo wysokie (np. niektóre miejscowości w okolicach Warszawy i w Polsce Centralnej), najemcy mogli liczyć na znaczne ustępstwa ze strony deweloperów. Natomiast w regionach, gdzie zaczyna brakować dostępnych od zaraz magazynów (Poznań, Górny Śląsk, Kraków) deweloperzy byli w trakcie negocjacji znacznie mniej elastyczni.