Precedens na skalę kraju – klienci dewelopera sami dokończą budowę

583
Lofty Girarda 1

 Lofty Girarda 1

Dobrze pamiętają ten dzień, kiedy deweloper przekonał ich wizją mieszkania w odrestaurowanych loftach. Kupili lokale na zaawansowanym etapie rewitalizacji, ale zabezpieczenie to nie było wystarczające. Sąd ogłosił upadłość likwidacyjną spółki. Po batalii prawnej właśnie udało im się wywalczyć prawo do dokończenia inwestycji własnymi siłami. Tym samym z klientów przekształcą się w przedsiębiorców. Mamy precedens na skalę krajową.

 

„Projekty Lofty De Girarda (…) realizuje Green Development spółka z o.o., wywodząca się z kanadyjsko-polskiej grupy inwestycyjnej, skupiającej kilka firm produkcyjnych i handlowych związanych z budownictwem (Royal Europa, Royal Hurt, Stone Master). Zespół Green Development to ludzie z wieloletnim doświadczeniem w przygotowywaniu i prowadzeniu inwestycji. O budownictwie, domach, mieszkaniach i loftach wiemy prawie wszystko!” – taka informacja po dziś dzień widnieje na internetowej stronie dewelopera, po którym pozostały już tylko długi i problemy dziesiątek osób marzących o przeprowadzce do nowego mieszkania.
Nabywcy niedokończonych Loftów de Girarda w Żyrardowie nie chcą dać za wygraną, dlatego zawiązali zgromadzenie nabywców i wspólnie z prawnikami walczą o możliwość dokończenia inwestycji, na którą wyłożyli pieniądze. Wykorzystują zapisy ustawy deweloperskiej. Przecierają szlaki, bo choć nowe prawo miało chronić nabywców mieszkań, wcale nie zabezpiecza ich interesów w prosty sposób.
W zeszłym tygodniu warszawski sąd upadłościowy swoim postanowieniem potwierdził, że podjęta przez grupę klientów dewelopera uchwała o przejęciu przez nich osobnej masy upadłości jest skuteczna.
Na podstawie tej uchwały nabywcy stali się współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której zlokalizowana jest inwestycja Lofty de Girarda, w której osoby te zakupiły lokale, z wszelkimi prawami do tego budynku. Innymi słowy, choć nabywcy nie otrzymali na razie własnych poszczególnych mieszkań, to jednak mają szansę doprowadzenia do ukończenia inwestycji i uzyskania własności loftów – wyjaśnia w rozmowie z redakcją Bankier.pl obsługująca tę sprawę kancelaria Zimmerman i Wspólnicy.
Przed klientami dewelopera jeszcze długa droga.
Pozytywny scenariusz zakłada znalezienie finansowania na dokończenie budowy i szybkie uruchomienie sprzedaży pozostałych wolnych lokali, która umożliwiłaby spłatę głównego wierzyciela hipotecznego. Mamy już ustalony plan działania, jednakże jego wykonanie będzie trudnym przedsięwzięciem – mówią w rozmowie z Bankier.pl Artur Wdowiarski i Aneta Janas, nabywcy pechowych mieszkań.

Bankier.pl: Pamiętają Państwo jeszcze ten dzień, kiedy znaleźli wspomniane lofty i podejrzewali, że to może być przyszły adres?

Artur Wdowiarski: – Pamiętam. Dowiedziałem się o nich od znajomych. Niewiele później wybrałem się z wizytą, żeby obejrzeć lofty modelowe i tak naprawdę – niestety – już wtedy podjąłem decyzję. Później starałem się już tylko zachować pozory zdrowego rozsądku.

Aneta Janas: – Też dokładnie pamiętam ten dzień. Byłam wtedy po raz pierwszy w życiu w Żyrardowie i zachwyciłam się zarówno zabytkową osadą fabryczną, jak samymi loftami. Z opowieści pozostałych nabywców wynika, że prawie wszyscy podejmowali decyzję pod wpływem emocji, co wynikało z wyjątkowego charakteru tej inwestycji.

Czy wtedy słyszał Pan już o konieczności sprawdzania kondycji deweloperów?

A.W.: – To był październik 2009 roku. Mówiło się wtedy o problemach klientów z poszczególnymi deweloperami, ale z mojej perspektywy wyglądało to jedynie na odosobnione przypadki na cudownie rozwijającym się rynku deweloperskim. Ludzie obawiali się wtedy kupowania tzw. dziury w ziemi, ale ryzyko wydawało się być mniejsze w przypadku adaptacji fabryki z początku XX wieku.

Sprawdził Pan firmę, z którą zamierzał podpisać umowę?

A.W.: – Wiedziałem, że firma miała minimalne doświadczenie na rynku deweloperskim. Sami się zresztą do tego przyznawali. Nie sprawdzałem poszczególnych współwłaścicieli ani członków zarządu.

Firma była w okolicy znana, chwalona?

A.W.: – Nie zapoznawałem się z opiniami na jej temat. Całą wiedzę wziąłem od przedstawicieli tej firmy oraz z własnych, pobieżnych poszukiwań.

Jak przebiegał sam proces zakupu? Ma Pan zarzuty co do jakości obsługi klienta?

A.W.: – Proces zakupu przebiegał bardzo sprawnie i w dobrej atmosferze. Całość trwała około miesiąca i zamknęła się w trzech-czterech spotkaniach, na których dopytywałem o interesujące mnie kwestie i ustalałem szczegóły. Odpowiedzi, które uzyskiwałem były wyczerpujące i dość wiarygodne.
Oczywiście miałem świadomość, że deweloper robi wszystko, żeby podpisać ze mną umowę, ale wzbudził on we mnie na tyle duże zaufanie, że zdecydowałem się podjąć ryzyko zakupu niedokończonego mieszkania. Zresztą cała inwestycja miała być dokończona w marcu 2010 roku (umowę podpisałem w październiku 2009 roku).

Deweloper mocno trzymał cenę?

A.W.: – Stosunkowo łatwo uzyskałem kilkuprocentową obniżkę.

Jaki system zapłaty za mieszkanie zaproponowano?

A.W.: – Wpłat dokonywałem według podziału 15:35:20:20. Dwie ostatnie wpłaty zostały przelane po pierwotnie zakładanym terminie zakończenia inwestycji. Każda wpłata miała nastąpić po zakończeniu określonego w umowie zakresu prac, ale bank wypłacił wszystkie transze kredytu, mimo że ostatnie etapy określone w harmonogramie nie zostały zakończone (i mimo że przy każdej transzy pracownik banku miał przeprowadzić inspekcję na budowie). Podobnie było w przypadku większości nabywców.

Czy przez ten czas pojawiły się jakiekolwiek symptomy złej kondycji finansowej dewelopera?

A.W.: – Nie zauważyłem żadnych takich symptomów.

Do którego momentu dotarł Pan z formalnościami przy zakupie? Na kiedy planowano przeniesienie własności?

A.W.: – Podpisałem przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania. Później uzyskałem wpis z roszczeniem do księgi wieczystej. Nie mogłem dotrzeć dalej z formalnościami, ponieważ stopień zaawansowania budowy nie pozwalał na wydzielenie własności mojego lokalu. Przeniesienie własności miało nastąpić nie później niż 30 dni od uzyskania prawa użytkowania lokalu. W momencie podpisywania umowy przedwstępnej przeniesienie własności miało nastąpić do końca kwietnia 2010 roku.

Kiedy było już wiadomo, że deweloper nie poradzi sobie z dokończeniem inwestycji?

A. J.: – Deweloper cały czas twierdził, że chce i może dokończyć inwestycję. Wiosną 2010 informował wprawdzie, że ma problemy z finansowaniem, bo bank BNP Paribas wypowiedział umowę kredytu z powodu zmiany polityki kredytowej po przejęciu Fortis Banku, ale ponieważ działa w grupie kapitałowej, to na budowę zostaną chwilowo przesunięte środki z innych spółek, a docelowo zostanie zaciągnięty kredyt w innym banku. Później okazało się, że kredyt z Fortis Banku był kredytem w rachunku bieżącym, a nie kredytem inwestycyjnym, co oznacza, że od początku deweloper nie miał zapewnionego właściwego finansowania, liczył na wpłaty od klientów, a kiedy sprzedaż z powodu kryzysu zmniejszyła się, deweloper stracił płynność finansową. Mimo to pod koniec 2010 została podpisana nowa umowa kredytowa z PKO BP, dzięki czemu deweloper mógł w dalszym ciągu zapewniać nas, że w ciągu kilku miesięcy dokończy budowę, jednak tak się nie stało.
Mimo że kredyt został w 2011 uruchomiony, podwykonawcy nie dostawali zapłaty za wykonane przez siebie prace, co poskutkowało wpisami w IV dziale KW na początku 2012 i niedotrzymaniem kolejnego terminu oddania inwestycji, wyznaczonego na marzec 2012.
W kwietniu 2012, zaniepokojeni sytuacją, zaczęliśmy się kontaktować i wymieniać informacjami najpierw za pośrednictwem internetu, później w bezpośrednich kontaktach. Na spotkaniu zorganizowanym z naszej inicjatywy w maju 2012 zarząd Green Development zapewniał nas solennie, że kredyt z PKO BP spłacany jest terminowo, wpisy w IV dziale KW są wynikiem nieporozumienia, a przede wszystkim został zatrudniony nowy generalny wykonawca, który w ciągu trzech miesięcy dokończy wszystkie prace i w sierpniu dostaniemy klucze. Tydzień później prace na budowie stanęły, a nam udało się pozyskać informacje, że kredyt nie jest obsługiwany prawidłowo i trafił do restrukturyzacji, co groziło wypowiedzeniem umowy przez bank i wszczęciem egzekucji.
Dodatkowo dotarły do nas sygnały, że podwykonawcy, wobec których deweloper od dawna nie regulował należności, przymierzają się do złożenia wniosku o upadłość, dlatego uznaliśmy, że jedynym możliwym dla nas rozwiązaniem jest w tej sytuacji złożenie wniosku o upadłość przez nas, co zrobiliśmy w sierpniu 2012. Wnioskowaliśmy o upadłość układową, licząc, że w porozumieniu z innymi wierzycielami, w tym z bankiem, uda nam się doprowadzić do ukończenia inwestycji. Niestety, sytuacja finansowa firmy okazała się znacznie gorsza, niż sądziliśmy, wskutek czego sąd w październiku 2012 ogłosił upadłość likwidacyjną Green Development.

Co spowodowało, że sąsiedzi zadecydowali o wspólnej walce o swoje pieniądze?

A. J.: – Część nabywców wierzyła w zapewnienia dewelopera, mimo negatywnej opinii na temat sposobu prowadzenia prac budowlanych i niedotrzymywania kolejnych terminów, i twierdziła, że należało dać im jeszcze jedną szansę. Grupa, która zdecydowała się na złożenie wniosku o upadłość, liczyła na początku 15 osób, w kolejnych miesiącach dołączyło do niej 18 dalszych. W tym czasie nie znaliśmy jeszcze wszystkich nabywców, ale próbowaliśmy na różne sposoby nawiązać z nimi kontakt, co udało się prawie w 100 procentach, ale nie wszyscy przyłączyli się do nas.

Co z pozostałymi mieszkańcami?

A. J.: – Około 20 osób zorganizowało się, zatrudniając innego prawnika, reszta (kilkanaście osób) do teraz pozostaje nieaktywna. Jeden z nabywców nawiązał współpracę z zarządem firmy, w wyniku czego w grudniu 2012 został członkiem zarządu, a wiosną 2014 prezesem. Z tej pozycji próbował przekonać nas, że możliwe jest dalsze finansowanie i dokończenie budowy przez dewelopera, w co jednak ani my, ani sąd nie daliśmy wiary – w styczniu 2014 sąd odrzucił propozycje układowe Green Development.

Jakie kroki formalne podjęliście, żeby znaleźć się tu, gdzie jesteście teraz?

A. J.: – W listopadzie 2012 sędzia komisarz wydała postanowienie o zastosowaniu w odniesieniu do naszej inwestycji przepisów o upadłości deweloperskiej, co w pierwszej kolejności dawało nam możliwość podjęcia decyzji (jako zgromadzenie nabywców) o kontynuowaniu inwestycji przez syndyka i dopłatach.
Na podstawie list sporządzonych przez syndyka ustaliliśmy, ilu jest nabywców i ile loftów zostało naprawdę sprzedanych (deweloper zawyżał tę liczbę). Na podstawie informacji od podwykonawców, którzy pracowali na budowie, oszacowaliśmy kwotę niezbędną do dokończenia inwestycji – nie tylko części loftowej, ale też nadbudowy typu penthouse oraz części usługowo-handlowej, bez których niemożliwe byłoby uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Szacunki wskazywały, że dopłaty konieczne do dokończenia inwestycji musiałyby wynieść po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy, co budziło zrozumiały sprzeciw.
Rozważaliśmy możliwość uzyskania zgody sędziego komisarza na finansowanie dokończenia budowy ze środków uzyskanych ze sprzedaży wolnych lokali i powierzchni handlowo-usługowej albo zapewnienia zwrotu naszych dopłat ze sprzedaży wolnych powierzchni, ale było to bardzo ryzykowne – gdyby się nie powiodło, nasze dopłaty doprowadziłyby do zwiększenia ogólnej masy upadłości i zaspokojenia pozostałych wierzycieli, a tym samym stanowiłyby prezent dla upadłego, co nie było w naszym interesie.
Wtedy pojawił się pomysł skorzystania z drugiej możliwości, która wynika z przepisów o upadłości deweloperskiej – układu likwidacyjnego polegającego na przejęciu majątku upadłego, czyli w naszym przypadku nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.
Od początku budziło to bardzo wiele wątpliwości, zarówno natury prawnej i formalnej (np. jak powinna brzmieć uchwała zgromadzenia nabywców), jak i ekonomicznej, bo wiedzieliśmy, że razem z nieruchomością przejmiemy hipoteki, w tym hipotekę PKO BP na ponad 20 mln zł. W międzyczasie upadły deweloper zaczął zwodzić nas obietnicami złożenia propozycji układowych, polegających przede wszystkim na sfinansowaniu dokończenia budowy, na co niektórzy czekali jak na zbawienie.
Niestety, czas płynął, a propozycji układu nie było, w związku z czym podjęliśmy rozmowy z pozostałymi nabywcami odnośnie do szczegółów uchwały o układzie likwidacyjnym i dalszych naszych działaniach, niezbędnych do dokończenia inwestycji. Przygotowaliśmy i uzgodniliśmy projekt uchwały zgromadzenia nabywców, które sędzia komisarz zwołała na 10 września 2013, mimo że nie były wtedy jeszcze zatwierdzone listy nabywców. Dalsze szczegóły można znaleźć na naszym blogu.

Jakie finansowe koszty ponieśliście w tej sprawie do tej pory, to znaczy ile pieniędzy prócz kwoty wpłaconej na poczet mieszkania trzeba było przeznaczyć na walkę o swoje?

A. J.: – Nasze koszty to do tej pory wynagrodzenie kancelarii prawnych, które nas wspierają w postępowaniu upadłościowym oraz koszty sądowe, łącznie kwoty rzędu kilku tysięcy złotych na osobę. Nie licząc oczywiście prywatnego czasu poświęconego na czytanie dokumentów, spotkania z prawnikami i dyskusje na forum, za pomocą którego komunikujemy się w grupie nabywców.

Jakie wydatki jeszcze przed Wami?

A. J.: – Dalsze koszty wiążą się z obsługą prawną dalszych działań poza postępowaniem upadłościowym oraz finansowaniem działalności podmiotu, który powołamy w celu dokończenia budowy (spółka lub spółdzielnia), i przede wszystkim kosztów budowy. Na razie nie znamy jeszcze źródła finansowania tej działalności.

Jak wygląda pozytywny scenariusz w Waszej sprawie, czego obecnie oczekujecie?

A.W.: – Pozytywny scenariusz zakłada znalezienie finansowania na dokończenie budowy i szybkie uruchomienie sprzedaży pozostałych wolnych lokali, która umożliwiłaby spłatę głównego wierzyciela hipotecznego. Mamy już ustalony plan działania, jednakże jego wykonanie będzie trudnym przedsięwzięciem. Dlatego mamy nadzieję na nagłośnienie sprawy, które być może otworzy przed nami nowe scenariusze i ułatwi dokończenie inwestycji.

Dokończyć inwestycję deweloperską własnymi siłami mieszkańców brzmi jak niemałe wyzwanie. Wykonawcy są już wybrani czy mówimy na razie o dość abstrakcyjnym planie działania?

A.W.: – W ciągu ostatnich dwóch lat przedstawiciele naszej grupy prowadzili bardzo intensywne rozmowy ze wszystkimi stronami zaangażowanymi lub wyrażającymi chęć zaangażowania w dokończenie budowy, w tym z wykonawcami i z głównym wierzycielem hipotecznym. Dokończenie budowy z pewnością nie będzie łatwe, ale wykonaliśmy niemałą pracę, aby je sobie ułatwić. Na szczęście mamy też wśród nas osoby obeznane z procesem budowlanym, które będą nas wspierać w tym przedsięwzięciu.

Co powiedziałby Pan osobom, które właśnie przymierzają się do zakupu nieruchomości od dewelopera?

A. J.: – Wszystkie nasze dotychczasowe doświadczenia i konieczne działania w przyszłości pokazują, że przepisy o upadłości deweloperskiej, wbrew opinii lansowanej w mediach, nie stanowią żadnej ochrony dla klientów upadłych deweloperów. Ich zastosowanie może okazać się albo wręcz niemożliwe, albo bardzo trudne, ryzykowne i kosztowne dla nabywców. Budzą również poważne wątpliwości natury prawnej. W naszym przypadku sąd podjął wprawdzie decyzję na naszą korzyść, ale przepisy są na tyle niejednoznaczne, że w innych przypadkach ta decyzja może być równie dobrze wręcz przeciwna.
Ponadto wskutek tej decyzji musimy z konsumentów przekształcić się w przedsiębiorców, na co nikt z nas się nie nastawiał w momencie podpisywania umowy z deweloperem i czego chyba ustawodawca nie przewidział.

Mateusz Gawin, Malwina Wrotniak-Chałada – Bankier.pl