– Nikt rozsądny nie jest w stanie obiecać, że frank szwajcarski nie będzie kosztował 5 zł – mówił Ryszard Petru podczas 5. edycji konferencji Forum Rynku Nieruchomości, którą firma Nowy Adres S.A. zorganizowała 8 i 9 czerwca w sopockim hotelu Sheraton.
Choć nasz rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji, niemal wszystkie jego segmenty stoją w obliczu wyzwań, których przezwyciężenie jest kluczowe dla dalszego rozwoju w nadchodzących latach – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas sopockiego forum.
Konferencje z cyklu Forum Rynku Nieruchomości od lat gromadzą najważniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. W tym roku w Sopocie pojawiło się blisko 400 uczestników – przedstawicieli firm deweloperskich, banków, pośredników finansowych, agencji doradczych oraz generalnych wykonawców z kraju i zagranicy. Podobnie jak w poprzednich edycjach uczestnicy mogli korzystać z innowacyjnego systemu umawiania spotkań biznesowych Match Maker. Za pomocą tego programu umówiono podczas obu dni imprezy w sumie ponad 750 spotkań biznesowych!
Rozbroić frankową bombę
Konferencję otworzył wykład jednego z najbardziej uznanych polskich ekspertów finansowych, przewodniczącego Rady Towarzystwa Ekonomistów Polskich Ryszarda Petru.
– W najbliższych latach na nasz rynek mieszkaniowy silny wpływ będą miały dwa trendy – szybkie starzenie się społeczeństwa i duże migracje wewnętrzne ze wsi do miast. W przypadku eskalacji konfliktu za naszą wschodnią granicą możemy mieć do czynienia również z dużą falą imigrantów z Ukrainy – mówił Petru.
Według niego zwłaszcza czynniki migracyjne będą sprzyjać rozwojowi rynku mieszkań na wynajem, który do tej pory z różnych powodów nie mógł rozwinąć skrzydeł, m. in. przez brak inwestorów instytucjonalnych, czy wadliwe prawo dotyczące ochrony najemców.
– Nie ma przemieszczania się za pracą bez rynku mieszkań na wynajem. Jego uruchomienie to kwestia odpowiednich, stabilnych regulacji prawnych, jak np. przyspieszona amortyzacja. Rynek najmu w Polsce ma ogromny potencjał wzrostu. Nie ma potrzeby angażowania pieniędzy publicznych, wystarczy kapitał prywatny – mówił ekonomista, komentując działalność państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, którego operatorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego.
W swoim wystąpieniu Petru poruszył również kwestię kredytobiorców walutowych, mających problemy z obsługą kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim.
– Gdyby kryzys rosyjsko-ukraiński rozwinął się w otwarty konflikt zbrojny, nie wykluczam sytuacji, że frank będzie kosztował ponad 5 zł. To sytuacja zła dla wszystkich: frankowiczów, banków, całego sektora nieruchomości. Możemy mieć do czynienia z dużą niespłacalnością kredytów, zwiększoną podażą mieszkań na sprzedaż, spadającymi cenami itp. Trzeba wytłumaczyć bankom, że siedzenie przez 20-30 lat na tykającej bombie, jaką są kredyty walutowe, zwyczajnie im się nie opłaca. Problem polega na tym, że zarządy banków rozliczane są w znacznie krótszej perspektywie czasowej. Wydaje mi się, że jest przestrzeń do kompromisu między frankowiczami i sektorem bankowym. Ważne jest, żeby nie potoczyło się to według scenariusza węgierskiego, bo oprócz ogromnych strat wizerunkowych banki mogłyby wymagać dokapitalizowania ze strony skarbu państwa w przypadku zaostrzenia kryzysu.
Przetrwać biurową powódź
Dużym zainteresowaniem cieszył się również panel dyskusyjny o sytuacji na stołecznym rynku nieruchomości biurowych, który po długich latach prosperity stanął w obliczu kryzysu nadpodaży.
– W tej chwili w Warszawie istnieje około 4,5 mln m kw. powierzchni biurowych. W budowie jest dalszych 650 tys. metrów w 45 budynkach. To bardzo dużo. 136 budynków oferuje obecnie co najmniej 1000 m kw. wolnej powierzchni – najemca ma więc ogromny wybór. Odsetek pustostanów wynosi dziś około 13,5 proc. Ale w nawet najbardziej optymistycznych scenariuszach pod koniec przyszłego roku wskaźnik ten wyniesie 18-19 proc. Dzieje się tak dlatego, że choć roczny popyt na biura w Warszawie to około 600 tys. metrów, absorpcja netto wynosi zaledwie 170-180 tys.– zapowiadał Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych firmy doradczej CBRE.
Zaostrzoną konkurencję najbardziej odczują właściciele starszych budynków oferujących powierzchnię klasy B, których dotychczasowi najemcy będą przenosić się do nowszych projektów.
– Budynki klasy B mogą konkurować z nowszymi inwestycjami na trzy sposoby. Najprostszym i najbardziej oczywistym jest oferowanie niskich stawek czynszowych. Drugi sposób to repozycjonowanie oferty i taka rewitalizacja obiektu, aby wpasował się w jakąś rynkową niszę. Trzeci, najbardziej radykalny sposób to rozbiórka przestarzałej, niedochodowej struktury i budowa zupełnie nowego projektu – wyliczał Tomasz Subocz, szef Działu Reprezentacji Najemcy w Savills Polska.
Rafał Mazurczak, dyrektor Działu Projektów Biurowych i Hotelowych w Echo Investment szansę widzi również w większym otwarciu się rynku na nowe grupy najemców.
– W Warszawie już dziś istnieje duży segment usług biznesowych, zatrudniający blisko 27 tys. osób. Nie widzę powodów, dla których stolica nie miałaby powalczyć z „tradycyjnymi” lokalizacjami dla usług BPO, jak Kraków i Wrocław. Deweloperzy liczą też na segment publiczny, coraz częściej wynajmujący biura na wolnym rynku. Z myślą o takich najemcach wprowadzane są specjalne ułatwienia, jak np. indeksowanie czynszów w złotówkach – stwierdził.
e-handel: bać się czy kochać?
W branżowych mediach nie brakuje prognoz, że rynek nieruchomości handlowych w najbliższych latach zacznie coraz bardziej odczuwać negatywny wpływ ze strony handlu w internecie. Wygląda jednak na to, że póki co jest to bardziej problem medialny niż rzeczywisty. W 2013 roku wartość sprzedaży detalicznej w sieci wyniosła 42 mld złotych, czyli zaledwie 4 proc. całego wolumenu sprzedaży konsumpcyjnej. I choć w ciągu 7 lat ten odsetek ma się powiększyć do 10 proc., właściciele i deweloperzy centrów handlowych zachowują spokój.
– Rozwój e-handlu jest pochodną przekonania, że w internecie jest taniej. Już od dawna tak nie jest – mówił Jacek Wesołowski, członek zarządu Immofinanz Services Poland.
Również najemcy nie postrzegają e-handlu jako zagrożenia dla sprzedaży tradycyjnej, ale bardziej jako jej uzupełnienie.
– Nie możemy ignorować faktu, że coraz częściej młodsi klienci wybierają cyfrowy kanał dystrybucji, ale staramy się patrzeć na ten biznes jako na jedną całość. We wszystkich sklepach – internetowym i stacjonarnych mamy dokładnie tę samą ofertę, proponujemy identyczne promocje. Zależy nam, aby oba te kanały sprzedażowe wspierały się wzajemnie, np. umożliwiając zwrot towaru zakupionego w sieci w sklepie stacjonarnym – mówiła Katarzyna Haska, wiceprezes zarządu firmy ETOS, właściciela marki Diverse.
