Szczepionka na kryzys

350
Biurowce w Polsce 1

Biurowce w Polsce 1

Polski rynek nieruchomości biurowych utrzymał status quo z zeszłego roku. Mimo że zarówno deweloperzy biurowi, jak i firmy doradcze nie narzekają na brak popytu i spodziewają się dalszego napływu zagranicznych firm do naszego kraju, wzrost podaży wciąż blokują banki.

 

 Nie chodzi tu o brak zaufania do inwestycji biurowych – międzynarodowy sektor finansowy wciąż odczuwa pokryzysowe zawirowania i nie finansuje projektów nawet mniej ryzykownych niż biurowce – tak w skrócie można podsumować najważniejsze wnioski z ożywionych dyskusji, które miały miejsce podczas 6. edycji konferencji „Biurowce w Polsce”, zorganizowanej przez firmę Nowy Adres SA.

Konferencja ugruntowała swoją pozycję jako najważniejsze spotkanie czołowych graczy na naszym rynku nieruchomości biurowych. 25. października w warszawskim hotelu Marriott Centrum stawiło się blisko 200 uczestników, w tym zdecydowana większość największych graczy w branży. W porównaniu do poprzednich edycji optymizm bijący z paneli dyskusyjnych i kuluarowych rozmów był zdecydowanie bardziej niż umiarkowany.

Pochwały pod adresem polskiego rynku biurowego rozpoczął gość specjalny konferencji Walter Boettcher, research & forecasting director w firmie doradczej Colliers International. Powiązał on dobrą koniunkturę na rynku biurowym z wciąż rosnącą popularnością Polski jako lokalizacji inwestycji z sektora BPO/SSC.

Dzięki rozwojowi technik komunikacyjnych i hardware’u w sektorze usług ma obecnie miejsce rewolucja porównywalna skalą z wielką rewolucją przemysłową XIX wieku – mówił Boettcher. – Wasz kraj ma do zaoferowania dobrze wyedukowaną siłę roboczą o wysokich kwalifikacjach, w przeciwieństwie do Chin, Indii czy Filipin dzieli również „kulturowe podobieństwo” z krajami zachodnimi. Dzięki temu oraz faktowi, że płace są tu wciąż o 50 proc. niższe niż w USA i krajach Europy Zachodniej, Polska staje się centralnym punktem lokowania bardziej wymagających i skomplikowanych usług outsourcingowych. Jak długo to jeszcze potrwa? Jeśli oczywiście nie sprawdzi się negatywny scenariusz dla Grecji, koszty płacowe pozostaną atrakcyjne przez co najmniej pięć najbliższych lat – zapowiadał.

W podobnym tonie wypowiadał się Paweł Skałba, partner w polskim oddziale Colliers.

Popyt na nowe powierzchnie biurowe w pierwszych trzech kwartałach 2012 roku wyniósł 485 tys. m kw. W całym ubiegłym roku było to 570 tys., a należy pamiętać, że czwarty kwartał to w naszej branży „żniwa”, bo ze względów księgowych przed końcem roku zamykana jest większość rozpoczętych transakcji. Można więc się spodziewać, że mimo kryzysu w 2012 r. popyt będzie znacznie wyższy niż w roku ubiegłym. Warto też podkreślić, że 70 proc. z tych 485 tys. to nowe umowy, z których połowa to umowy typu prelease. Renegocjacji było tylko 17 proc., a w ubiegłych latach to one dominowały – mówił Skałba. – Sektor BPO wciąż dynamicznie się rozwija, miasta są coraz bardziej otwarte na rozmowy z deweloperami. Założę się o 15-letnią whisky, że przyszły rok zakończy się wolumenem transakcji na przynajmniej podobnym poziomie.

Jego optymizm dzielili również deweloperzy.

Od trzech lat notujemy rekordowe poziomy najmów, Polska cieszy się ogromnym zainteresowaniem inwestorów z sektora BPO/SSC. Paradoksalnie możemy być szczepionką na kryzys. Jeśli uda nam się utrzymać dobry PR naszego kraju w Europie, będziemy beneficjentami obecnej sytuacji gospodarczej – mówił Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w firmie Ghelamco Polska.

Niestety, podobnie jak w poprzednich latach rolę hamulcowych, uniemożliwiających szybki rozwój rynku pełnią banki, którym daleko jeszcze do otrząśnięcia się ze skutków globalnego spowolnienia gospodarczego.

Problemy sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce nie wynikają z jego wewnętrznej sytuacji, ale są wynikiem kłopotów międzynarodowego systemu bankowego. Banki wciąż borykają się z wieloma czynnikami demotywującymi, cierpią na brak kapitału, nowe ustalenia prawne nałożyły na nie wymóg utrzymywania większych rezerw. Jeśli kryzys skończy się w sektorze finansowym, natychmiast skończy się również dla branży nieruchomości biurowych. Branża powinna obawiać się jednak nowych zagrożeń z innych kierunków, jak np. rosnącego ryzyka budowlanego, spowodowanego pogarszającą się kondycją firm wykonawczych w Polsce – przestrzegał Marek Koziarek, dyrektor zarządzający departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w banku Pekao SA.

Brakuje niestety sygnałów, aby banki miały zrezygnować z wymogu wysokiego przednajmu przy udzielaniu kredytów deweloperskich.

Bank jest zainteresowany przede wszystkim redukcją ryzyka, niepewności. Przednajem na poziomie 60 proc., wymagany przez niektóre banki wielu deweloperom może wydać się przesadny, ale w pełni niweluje ryzyko dla kredytodawcy – mówił Paweł Kamelski, piastujący stanowisko head real estate finance w Kredyt Banku.