Rynek magazynowy w Polsce odnotowuje kolejne rekordy

501
logistyczne centrum

logistyczne centrum

W 2015 r. polski rynek magazynowy nadal dynamicznie się rozwijał. Ilość nowej powierzchni oddanej do użytku przekroczyła 925.000 m kw., a popyt wzrósł do rekordowego poziomu 2.470.000 m kw. Według raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Property Times” ze względu na wysoki poziom absorpcji i popytu możemy spodziewać się rozpoczęcia budowy znaczącej liczby projektów przemysłowych i logistycznych.

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 9.895.000 m kw. pod koniec 2015 r. Wzrost aktywności deweloperskiej odnotowano w niemal wszystkich regionach, zwłaszcza w Poznaniu, na Górnym i Dolnym Śląsku, a także na rynkach wschodzących (Lublin, Rzeszów i Szczecin), gdzie wzrosła liczba nowych terenów inwestycyjnych przygotowanych do budowy nowoczesnych magazynów i obiektów logistycznych.
Popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 5 proc. w porównaniu z 2014 rokiem i wyniósł 2.470.000 m kw., wskutek czego wskaźnik pustostanów w Polsce spadł z 6,8 do 5,2 proc. Najwyższy udział dostępnej powierzchni najmu utrzymuje się w strefie miejskiej Warszawy (9,7 proc.) i w okolicy stolicy (7,3 proc.), a najniższy w regionie Poznania (1,9 proc).
W 2015 r. największy udział w wolumenie transakcji najmu miały firmy z sektora logistycznego, motoryzacyjnego, produkcji lekkiej oraz sieci handlowe. Zainteresowanie najemców w większym stopniu koncentruje się na głównych rynkach, czyli Polsce Centralnej (22 proc.), okolicach Warszawy (20 proc.) i na Górnym Śląsku (17 proc.), natomiast w Poznaniu i Wrocławiu popyt jest na porównywalnym poziomie 10 proc. Zauważalny jest wzrost popytu ze strony najemców na mniejszych rynkach, takich jak Szczecin, a także w nowych lokalizacjach, takich jak Bydgoszcz.
Do największych transakcji ubiegłego roku zalicza się: przedłużenie umowy najmu wraz z powiększeniem wynajmowanej powierzchni przez firmę Goodyear w Tarnów Logistic City Park (56.000 m kw.), obiekt typu BTS dla Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II (53.000 m kw.) oraz odnowienie umowy najmu 43.000 m kw. powierzchni przez Corning w SEGRO Logistic Park Stryków.
Największym rynkiem jest nadal Warszawa i okolice (ok. 30 proc. istniejących zasobów). Jednak coraz lepsza infrastruktura transportowa sprzyja rozwojowi pozostałych rynków regionalnych, takich jak Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław, na które przypada łącznie prawie 59 proc. zasobów kraju. Największą aktywność deweloperską odnotowano w regionie Poznania (23 proc. łącznej podaży w ubiegłym roku), Górnego Śląska (17 proc.), Wrocławia (12 proc.) i okolic Warszawy (10 proc.).
Pod względem struktury właścicielskiej Prologis ma obecnie największy portfel nieruchomości z 23 proc. udziałem w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce. Pozostałe sześć miejsc zajmują SEGRO (11 proc.), Panattoni (10 proc.), Logicor (9 proc.), Goodman (7 proc.), P3 (5 proc.) i MLP Group (4 proc.).
Czynsze nominalne na głównych rynkach magazynowych nie zmieniły się lub nieznacznie spadły. W dalszym ciągu najwyższe stawki obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,00-5,40 euro/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,40-3,95 euro/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach Warszawy (2,40-3,80 euro/mkw./miesiąc).
W okresie ostatnich dwóch lat rynek powierzchni magazynowych w Polsce rozwijał się wyjątkowo dynamicznie, czego dowodem jest rekordowa aktywność najemców oraz skala inwestycji deweloperskich zbliżona do historycznie najwyższych poziomów odnotowanych w latach 2007-2009. Popyt netto wyniósł ponad 1,7 mln m kw. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową stale rośnie, przy czym największy w nim udział mają firmy z sektora logistycznego, motoryzacyjnego i FMCG. Ponadto rozwój handlu internetowego w Europie Środkowo-Wschodniej przyczyni się do wzrostu popytu, a wiele firm może poszukiwać możliwości wynajęcia bardzo dużych powierzchni (ponad 50 tys. m kw.). W minionym roku odnotowaliśmy dalszy rozwój zarówno głównych rynków powierzchni magazynowej, jak i lokalizacji wschodzących, które ze względu na coraz lepszą infrastrukturę drogową i dostępność gruntów przyciągają deweloperów zainteresowanych realizacją nowych inwestycji – powiedział Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Perspektywy

Duża ilość powierzchni w budowie (prawie 1 mln mkw.) raczej nie spowoduje znacznego wzrostu poziomu pustostanów w najbliższym czasie, ponieważ ponad 60 proc. realizowanych projektów to obiekty BTS lub magazyny objęte umowami przednajmu. Coraz częściej inwestorzy decydują się na budowę projektów spekulacyjnych, czemu sprzyja rosnący popyt na rynku. Rozwój gospodarczy i rozbudowa infrastruktury drogowej w Polsce będzie sprzyjać realizacji kolejnych projektów przemysłowych i logistycznych, a także zachęci nowych najemców do wejścia na polski rynek.
W dniu 1 września 2015 r. zakończyła się pomyślnie fuzja pomiędzy Cushman & Wakefield i DTZ. Nowo powstała firma działa obecnie pod uznaną marką Cushman & Wakefield oraz ma nową identyfikację wizualną i logo, które stanowią mocną podstawę do jej dalszego rozwoju, a także odzwierciedlają szerszą historię i dorobek tej cieszącej się zaufaniem klientów globalnej marki. Na czele nowej firmy Cushman & Wakefield stanęli członek zarządu i dyrektor generalny Brett White oraz prezes Tod Lickerman. Właścicielem większościowym jest grupa inwestorów, w której główną rolę odgrywają firmy TPG, PAG i OTPP.