Poznań szóstym rynkiem powierzchni biurowych

232
Business Garden Poznań noc

Business Garden Poznań noc

Jones Lang LaSalle, firma świadcząca kompleksowe usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych, publikuje nowy raport „Rynek nieruchomości biurowych w Poznaniu”, analizujący atrakcyjność inwestycyjną miasta, infrastrukturę, rynek pracy oraz dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych.

Poznań jest szóstym największym rynkiem biurowym w Polsce, który na koniec I kw. 2013 r. oferował prawie 293.000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Od 2007 r. podaż biur w mieście zwiększyła o 170.000 m kw., co stanowi 57 proc. całkowitych zasobów.
Pod kątem biurowym miasto podzielone jest na pięć stref, w tym największą z nich jest Centrum.
Obszar ten ograniczony jest od wschodu rzeką Wartą, od zachodu ulicami Pułaskiego, Roosevelta i Głogowską (okolice Międzynarodowych Targów Poznańskich i Dworca Głównego), od północy aleją Armii Poznań, a od południa ulicami Królowej Jadwigi i Matyi. Łącznie ta strefa oferuje 140.000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w 19 istniejących budynkach (47 proc. całkowitej podaży), w tym m.in.: Andersia Tower oraz Andersia Business Center, Szyperska Office Center, Poznań Financial Center, Globis czy Delta.
Kolejne projekty biurowe są w fazie planowania: Wilson Park A&B czy Bałtyk Tower.
Zachodni rejon, z 60.000 m kw. nowoczesnych biur w 11 istniejących budynkach (20 proc. zasobów), jest drugim pod kątem wielkości dystryktem biurowym w mieście. Obejmuje głównie budynki biurowe zlokalizowane wzdłuż ul. Grunwaldzkiej czy ul. Bułgarskiej, m.in. PGK Centrum I&II i Klaster Grunwaldzka – Pixel.
Obecnie w trakcie budowy znajduje się Business Garden Poznań faza I (dwa budynki o łącznej powierzchni do wynajęcia 41.000 m kw.) – największy projekt biurowy zarówno w strefie jak i w mieście. Druga faza, o powierzchni 36.000 m kw., jest w planach. Warto podkreślić, że projekt Business Garden Poznań otrzymał precertyfikację LEED.
Kolejnym kształtującym się obszarem biurowym w Poznaniu jest Wschód. Ta strefa skupia 15 proc. całkowitej istniejącej podaży w mieście, w tym kompleks biurowy Echo Investment – Malta Office Park (28.500 m kw.). Do końca 2013 r. zasób nowoczesnych powierzchni biurowych w tym rejonie powiększy o budynek Malta House (Skanska) oferujący 14.700 m kw. biur. Malta House będzie kolejnym projektem biurowym w mieście, który otrzyma certyfikat LEED.
Północne i Południowe obszary Poznania cieszą umiarkowanym zainteresowaniem ze strony deweloperów. Te rejony skupiają odpowiednio 11 proc. (33.000 m kw.) i 7 proc. (20.000 m kw.) całkowitych zasobów biurowych w mieście.
Największymi inwestycjami biurowymi na północy są Winogrady Business Center i Murawa Office Park, a na południu – Skalar Business Center.

Rosnąca liczba opcji najmu dla najemców

Aktywność deweloperów w Poznaniu jest na dość wysokim poziomie, na koniec I kw. 2013 r. prawie 67.000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej było w trakcie realizacji, w tym największy kompleks biurowy Business Garden Poznań faza I (41.000 m kw., 2014). W momencie ich ukończenia całkowite zasoby biur w mieście zwiększą się o 20 proc.
Warto zwrócić uwagę, że obecnie 5 proc. powierzchni biurowej w budowie jest zabezpieczone umowami przednajmu, co może przyczynić się do przesunięcia w czasie niektórych projektów. W krótkoterminowej perspektywie nie spodziewamy się rozpoczęcia budowy żadnego dużego projektu biurowego (powyżej 10.000–15.000 m kw.).
W I kw. 2013 r. w Poznaniu oddano do użytku 2.400 m kw. w ramach projektu Galeria MM. Kolejne 23.000 m kw. trafi na rynek w II–IV kw. 2013 r. w następujących budynkach, m.in.: Malta House (14.700 m kw.), Nobel Tower (4.000 m kw.) czy Temida Offices (2.500 m kw.).

Stabilny poziom popytu

Rejestrowany popyt w całym 2012 r. osiągnął poziom 24.000 m kw. i jest wartością porównywalną do średniorocznego wolumenu popytu osiąganego w latach ubiegłych. Rok 2011 był wyjątkiem ze względu na podpisanie umowy przednajmu na 14.600 m kw. przez Allegro w budynku Pixel (kompleks biurowy Klaster Grunwaldzka). W pierwszych trzech miesiącach 2013 r. aktywność najemców osiągnęła poziom 5.600 m kw., w tym 90 proc. stanowiły nowe umowy oraz przednajmy. Spodziewamy się, że w całym 2013 r. wolumen zawartych transakcji osiągnie wartość porównywalną do 2012 r.

biura popyt Poznan
Do największych transakcji zawartych w 2012 r. zaliczamy: Roche Polska (przedłużenie, 3.200 m kw. w Malta Office Park), Jeronimo Martins (renegocjacja oraz rozszerzenie, 2.200 m kw. w Kupcu Poznańskim), Samsung Electronics Polska (nowa umowa, 2.000 m kw. w Malta Office Park) oraz Regionalny Ośrodek Polityki Społecznej (nowa umowa, 1.700 m kw. w budynku biurowym przy ul. Nowowiejskiego 11). Natomiast w I kw. 2013 r. Ciber wynajął 1.000 m kw. w
Malta House (umowa przednajmu).
Firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych są coraz częściej zainteresowane ulokowaniem swojego centrum w mieście. Do tej pory Poznań przyciągnął takie firmy jak Roche Polska, MAN, Carlsberg, Franklin Templeton, GlaxoSmithKline, IKEA, Arvato Services czy Ciber. Natomiast Samsung Electronics Polska i Carl Zeiss dopiero niedawno rozpoczęły swoją działalność w Poznaniu.

Moduły dostępne dla każdego

Na koniec I kw. 2013 r., współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu wynosił 16,7 proc., co przekłada się na około 49.000 m kw. dostępnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach. Co ciekawe, pomimo sporego rozproszenia wolnej powierzchni (moduły różnych wielkości są dostępne w 34 istniejących biurowcach), 46 proc. skupione jest w zaledwie czterech obiektach.
Na koniec I kw. 2013 r. ponad dziesięć modułów (powyżej 1.000 m kw.) było dostępne w istniejących budynkach, a dwa w projektach w budowie. Większe powierzchnie (powyżej 3.000 m kw.) oferowały już cztery istniejące i dwa budowane obiekty biurowe.
Ze względu na relatywnie wysoki poziom przyszłej podaży (67.000 m kw. w budowie, w tym około 64.000 m kw. pozostaje niewynajęte) spodziewamy się, że poznański rynek będzie sprzyjał najemcom. Presje zwyżkowe na wskaźnik pustostanów mogą być dalej obserwowane.

Czynsze bardziej atrakcyjne?

biura czynsze

Najwyższe czynsze transakcyjne w Poznaniu pozostają na poziomie porównywalnym do innych polskich miast i na koniec I kw. 2013 r. oscylowały w granicach €14.0-16.0/m kw./m-c.
Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętych może wywrzeć presje zniżkowe na czynsze, szczególnie w budynkach w budowie oraz oferujących znaczne powierzchnie biurowe do wynajęcia.