FRN – frankowa bomba, biurowa powódź, e-handel

552
FRN Petru

FRN Petru

– Nikt rozsądny nie jest w stanie obiecać, że frank szwajcarski nie będzie kosztował 5 zł – mówił Ryszard Petru podczas 5. edycji konferencji Forum Rynku Nieruchomości, którą firma Nowy Adres S.A. zorganizowała 8 i 9 czerwca w sopockim hotelu Sheraton.

Choć nasz rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji, niemal wszystkie jego segmenty stoją w obliczu wyzwań, których przezwyciężenie jest kluczowe dla dalszego rozwoju w nadchodzących latach – tak w skrócie można podsumować gorące dyskusje podczas sopockiego forum.
Konferencje z cyklu Forum Rynku Nieruchomości od lat gromadzą najważniejszych graczy na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. W tym roku w Sopocie pojawiło się blisko 400 uczestników – przedstawicieli firm deweloperskich, banków, pośredników finansowych, agencji doradczych oraz generalnych wykonawców z kraju i zagranicy. Podobnie jak w poprzednich edycjach uczestnicy mogli korzystać z innowacyjnego systemu umawiania spotkań biznesowych Match Maker. Za pomocą tego programu umówiono podczas obu dni imprezy w sumie ponad 750 spotkań biznesowych!

Rozbroić frankową bombę

Konferencję otworzył wykład jednego z najbardziej uznanych polskich ekspertów finansowych, przewodniczącego Rady Towarzystwa Ekonomistów Polskich Ryszarda Petru.
W najbliższych latach na nasz rynek mieszkaniowy silny wpływ będą miały dwa trendy – szybkie starzenie się społeczeństwa i duże migracje wewnętrzne ze wsi do miast. W przypadku eskalacji konfliktu za naszą wschodnią granicą możemy mieć do czynienia również z dużą falą imigrantów z Ukrainy – mówił Petru.
Według niego zwłaszcza czynniki migracyjne będą sprzyjać rozwojowi rynku mieszkań na wynajem, który do tej pory z różnych powodów nie mógł rozwinąć skrzydeł, m. in. przez brak inwestorów instytucjonalnych, czy wadliwe prawo dotyczące ochrony najemców.
Nie ma przemieszczania się za pracą bez rynku mieszkań na wynajem. Jego uruchomienie to kwestia odpowiednich, stabilnych regulacji prawnych, jak np. przyspieszona amortyzacja. Rynek najmu w Polsce ma ogromny potencjał wzrostu. Nie ma potrzeby angażowania pieniędzy publicznych, wystarczy kapitał prywatny – mówił ekonomista, komentując działalność państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, którego operatorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego.
W swoim wystąpieniu Petru poruszył również kwestię kredytobiorców walutowych, mających problemy z obsługą kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim.
Gdyby kryzys rosyjsko-ukraiński rozwinął się w otwarty konflikt zbrojny, nie wykluczam sytuacji, że frank będzie kosztował ponad 5 zł. To sytuacja zła dla wszystkich: frankowiczów, banków, całego sektora nieruchomości. Możemy mieć do czynienia z dużą niespłacalnością kredytów, zwiększoną podażą mieszkań na sprzedaż, spadającymi cenami itp. Trzeba wytłumaczyć bankom, że siedzenie przez 20-30 lat na tykającej bombie, jaką są kredyty walutowe, zwyczajnie im się nie opłaca. Problem polega na tym, że zarządy banków rozliczane są w znacznie krótszej perspektywie czasowej. Wydaje mi się, że jest przestrzeń do kompromisu między frankowiczami i sektorem bankowym. Ważne jest, żeby nie potoczyło się to według scenariusza węgierskiego, bo oprócz ogromnych strat wizerunkowych banki mogłyby wymagać dokapitalizowania ze strony skarbu państwa w przypadku zaostrzenia kryzysu.
FRN 5 ed. Sopot
Przetrwać biurową powódź

Dużym zainteresowaniem cieszył się również panel dyskusyjny o sytuacji na stołecznym rynku nieruchomości biurowych, który po długich latach prosperity stanął w obliczu kryzysu nadpodaży.
W tej chwili w Warszawie istnieje około 4,5 mln m kw. powierzchni biurowych. W budowie jest dalszych 650 tys. metrów w 45 budynkach. To bardzo dużo. 136 budynków oferuje obecnie co najmniej 1000 m kw. wolnej powierzchni – najemca ma więc ogromny wybór. Odsetek pustostanów wynosi dziś około 13,5 proc. Ale w nawet najbardziej optymistycznych scenariuszach pod koniec przyszłego roku wskaźnik ten wyniesie 18-19 proc. Dzieje się tak dlatego, że choć roczny popyt na biura w Warszawie to około 600 tys. metrów, absorpcja netto wynosi zaledwie 170-180 tys.– zapowiadał Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych firmy doradczej CBRE.
Zaostrzoną konkurencję najbardziej odczują właściciele starszych budynków oferujących powierzchnię klasy B, których dotychczasowi najemcy będą przenosić się do nowszych projektów.
Budynki klasy B mogą konkurować z nowszymi inwestycjami na trzy sposoby. Najprostszym i najbardziej oczywistym jest oferowanie niskich stawek czynszowych. Drugi sposób to repozycjonowanie oferty i taka rewitalizacja obiektu, aby wpasował się w jakąś rynkową niszę. Trzeci, najbardziej radykalny sposób to rozbiórka przestarzałej, niedochodowej struktury i budowa zupełnie nowego projektu – wyliczał Tomasz Subocz, szef Działu Reprezentacji Najemcy w Savills Polska.
Rafał Mazurczak, dyrektor Działu Projektów Biurowych i Hotelowych w Echo Investment szansę widzi również w większym otwarciu się rynku na nowe grupy najemców.
W Warszawie już dziś istnieje duży segment usług biznesowych, zatrudniający blisko 27 tys. osób. Nie widzę powodów, dla których stolica nie miałaby powalczyć z „tradycyjnymi” lokalizacjami dla usług BPO, jak Kraków i Wrocław. Deweloperzy liczą też na segment publiczny, coraz częściej wynajmujący biura na wolnym rynku. Z myślą o takich najemcach wprowadzane są specjalne ułatwienia, jak np. indeksowanie czynszów w złotówkach – stwierdził.

e-handel: bać się czy kochać?

W branżowych mediach nie brakuje prognoz, że rynek nieruchomości handlowych w najbliższych latach zacznie coraz bardziej odczuwać negatywny wpływ ze strony handlu w internecie. Wygląda jednak na to, że póki co jest to bardziej problem medialny niż rzeczywisty. W 2013 roku wartość sprzedaży detalicznej w sieci wyniosła 42 mld złotych, czyli zaledwie 4 proc. całego wolumenu sprzedaży konsumpcyjnej. I choć w ciągu 7 lat ten odsetek ma się powiększyć do 10 proc., właściciele i deweloperzy centrów handlowych zachowują spokój.
Rozwój e-handlu jest pochodną przekonania, że w internecie jest taniej. Już od dawna tak nie jest – mówił Jacek Wesołowski, członek zarządu Immofinanz Services Poland.
Również najemcy nie postrzegają e-handlu jako zagrożenia dla sprzedaży tradycyjnej, ale bardziej jako jej uzupełnienie.
Nie możemy ignorować faktu, że coraz częściej młodsi klienci wybierają cyfrowy kanał dystrybucji, ale staramy się patrzeć na ten biznes jako na jedną całość. We wszystkich sklepach – internetowym i stacjonarnych mamy dokładnie tę samą ofertę, proponujemy identyczne promocje. Zależy nam, aby oba te kanały sprzedażowe wspierały się wzajemnie, np. umożliwiając zwrot towaru zakupionego w sieci w sklepie stacjonarnym – mówiła Katarzyna Haska, wiceprezes zarządu firmy ETOS, właściciela marki Diverse.